Quando si decide di vendere la casa, la prima cosa che bisogna fare è concordare il prezzo. Per poterlo fare bisogna saper valutare in modo corretto l’immobile. Si tratta dell’importo ottenuto mediante una stima a cui l’immobile può essere venduto da un venditore a un compratore; il valore è determinato da un equilibrio tra la quantità offerta e domandata alla data di valutazione.
Come valutare un immobile? Oggi andremo a vedere come si calcola il valore di un immobile e i vari fattori di cui bisogna tenere conto.
Valore di mercato
Il valore di mercato è differente da quello catastale e prende in considerazione le caratteristiche dell’unità immobiliare (quelle tecniche ma anche economiche).
Il valore di mercato, per poter essere calcolato, si dovrà andare a moltiplicare la cosiddetta superficie commerciale dell’immobile per il valore al metro quadro e i coefficienti di merito.
Se si sbaglia la valutazione dell’immobile, si rischia di stabilire un valore troppo eccessivo della casa e ovviamente le tempistiche di vendita si allungano.
La valutazione immobiliare è importante che venga fatta da esperti del settore per non sbagliare il calcolo e di conseguenza la vendita, contattando un’agenzia specializzata in questo potrai attribuire il valore giusto nel periodo esatto in cui vorrai vendere la tua casa, infatti se si stabilisce un prezzo troppo basso si finisce per concludere la compravendita in tempi brevi ad un costo troppo basso e in questo modo non si andrà a guadagnare a sufficienza.
Superficie commerciale
È la dimensione dello spazio che si ha a disposizione dell’immobile stesso.
La superficie commerciale include tutti gli spazi coperti, le terrazze, i muri perimetrali, i balconi e anche i giardini.
Per determinare la superficie commerciale, si inizia dalla superficie utile della casa che dovrà essere in metri quadrati; poi si dovrà aggiungere la superficie che corrisponde ai muri perimetrali e a quelli interni.
Dopo aver fatto questo, bisogna misurare la superficie su cui si appoggiano i muri e si dovrà utilizzare un metodo orientativo, considerando che bisogna aggiungere il 5% della superficie utile; dopodichè si vanno ad aggiungere i balconi e bisogna tenere conto solamente il 30-33% della superficie totale.
Infatti, se la loro misura è pari a 20 metri quadrati, si andrà a calcolare il 30% di questa superficie; successivamente si andrà ad aggiungere la terrazza, i giardini e anche in questo caso bisogna considerare solo il 30-33% della superficie. In tal modo, si otterrà la superficie commerciale dell’unità immobiliare.
Valore al metro quadrato
È il valore che viene assegnato a un metro quadrato di un immobile. Può cambiare da una zona all’altra, infatti, un’immobile collocato in una grande città non avrà mai lo stesso valore di un’immobile che si trova in un piccolo paese.
Invece, se si trova in una via principale avrà un valore superiore a differenza di un altro che è collocato in un quartiere di periferia; una casa affacciata su una strada piena di negozi e locali avrà di certo un valore più alto a differenza di quelli che sono nello stesso quartiere ma in strade secondarie.
Il valore al metro quadrato prende in considerazione differenti elementi, come per esempio l’installazione del fotovoltaico, la posizione geografica, le condizioni dell’immobile e anche lo stato di conservazione.
Per conoscere il valore al metro quadrato dell’immobile è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate, inserire il nome della città e anche la via in cui è collocato l’immobile. In questo modo, si potrà ottenere il valore definitivo al metro quadrato dell’unità immobiliare.
Coefficienti di merito
Infine, per poter definire il calcolo finale nella valutazione di una casa, si devono tenere conto anche dei coefficienti di merito. È una cifra che si andrà ad aggiungere o togliere dal valore dell’immobile e dipende da diversi elementi che rendono l’unità immobiliare più o meno pregiata.
Se è collocata al piano terra, bisogna sottrarre il 10% dal suo valore. Quindi, se il suo valore corrisponde a 100.000 €, bisogna sottrarre da questo importo 10.000 € e il suo valore finale sarà di 90.000 €.
I coefficienti di merito cambiano sempre. In caso di seminterrato bisogna sottrarre dal valore il 25%, se il piano terra è con giardino, invece, il 10% dal valore, mentre se è senza giardino il 20%. Se l’immobile si trova al primo piano bisogna sottrarre dal valore il 10%, se è al secondo piano provvisto di ascensore il 3%, mentre se è al secondo piano il 15%, se invece si trova ai piani superiori con l’ascensore, si dovrà aggiungere il 5% al valore.
I coefficienti di merito, cambiano anche a seconda delle condizioni dell’immobile e dell’età. Infatti, un’immobile di 20 anni con uno stato perfetto non si ha nessun coefficiente, mentre se lo stato è scadente si dovrà sottrarre dal valore il 5%.
Un’immobile di 20/40 anni e in ottimo stato si dovrà aggiungere al valore il 5%, mentre se lo stato è scadente si dovrà sottrarre dal valore il 10%.
Infine, se l’immobile ha oltre 40 anni ed è in ottimo stato, si dovrà aggiungere il 10%, se lo stato è scadente invece il 15%.
Calcolo finale
Infine, per ottenere il calcolo finale bisogna moltiplicare il valore al metro quadrato, la superficie commerciale e i coefficienti di merito.
In questo calcolo si può introdurre la categoria catastale, la classe energetica, ma anche la posizione geografica e altri fattori.